Jueves, 04 Mayo 2017 00:00 Publicado en Blog

La crisis económica ha dado lugar a una nueva realidad social, y es el fenómeno de la usurpación de viviendas vacías por familias en estado de necesidad.

 

Esta situación, como es por otro lado natural, preocupa sobremanera al sector inmobiliario, pues puede producirse la situación que, debido a la ralentización del mercado en las ventas, las viviendas construidas puedan permanecer un tiempo vacías, con el consiguiente riesgo.

 

Ante una situación de usurpación de una vivienda, si bien el Derecho Penal ha de ser considerado como la última vía debido a su propia configuración, la realidad es que a la hora de la verdad es la jurisdicción más ágil, si es que hay alguna que sea merecedora de tal adjetivo.

 

Establece el Artículo 245.2 del Código Penal que:

"El que ocupare, sin autorización debida, un inmueble, vivienda o edificio ajenos que no constituyan morada, o se mantuviere en ellos contra la voluntad de su titular, será castigado con la pena de multa de tres a seis meses".

Si observamos el tipo penal, observamos que sus elementos son claros:

? Requiere la ocupación sin autorización debida”.

? Requiere en su defecto que los denunciados “Se mantengan en la vivienda contra la voluntad de su titular”: Esto a su vez requiere que el titular de la vivienda manifieste de forma fehaciente e inequívoca su deseo de que los ocupantes abandonen la vivienda.

 

Esto nos lleva a que el propietario de la vivienda, antes del inicio de la acción penal, ha de notificar de forma fehaciente al ocupante su deseo firme y sin ambages de que abandone la vivienda, no debiendo existir entre ambos ningún vínculo contractual.

 

Al igual que en todo conflicto, la estrategia a adoptar es fundamental, de ahí que la labor preventiva del asesor jurídico sea determinante para el buen fin del mismo, por tanto, o dudes en consultarnos y en asesorarte debidamente.

Miércoles, 26 Abril 2017 00:00 Publicado en Blog

Una de las principales preocupaciones tanto de empresas como emprendedores es la falta de pago de sus clientes, lo que conlleva en ocasiones, tensiones de tesorería muy difíciles de soportar, y que pueden llevar a que la empresa adopte medidas que no desea y que, en ocasiones, incluso pueden afectar a los trabajadores y, por tanto, a los medios de producción.

 

Para evitar estas tensiones, existen distintas fórmulas, y para el caso en que el impago se produzca, el empresario ha de conocer sus Derechos y los caminos que se le abren.

 

En primer lugar, para evitar estas tensiones de tesorería, se puede valorar el que la empresa se acoja al denominado "Criterio de Caja", a través de este criterio, la empresa podrá no adelantar un IVA que no ha recaudado, lo que sin duda, es una de las cuestiones que más preocupan a las pequeñas y medianas empresas.

 

Un adecuado control y gestión de las facturas emitidas, de sus vencimientos y de las devoluciones de recibos, es un aspecto clave para toda empresa. En ocasiones, las pequeñas empresas tienen dificultades para llevar esta gestión, por ello, os recomendamos que consultéis a vuestros Asesores Fiscales por si ofrecen este servicio de gestión de cartera.

 

Si ha llegado el vencimiento de la factura y esta no se ha hecho efectiva, nuestra recomendación es que no se tarde en reclamar, bien sea mediante medios "amistosos" como un correo electrónico, bien, mediante medios más formales como puede ser un burofax, ya que la mayor parte de las reclamaciones extrajudiciales tienen una buena solución.

 

Si los anteriores pasos no han dado resultado, el siguiente paso a adoptar es la acción judicial. En este caso, el proceso más habitual es el proceso monitorio, en el cual, dependiendo de la cuantía, ni siquiera requerirá de procurador, lo que ahorrará costes a la empresa.

Para evitar estas situaciones de impago, en la medida de lo posible, el asesoramiento fiscal y jurídico es fundamental, y puede suponer una gran ventaja competitiva. No dudes en consultarnos si crees que te podemos ayudar.

 

Jueves, 15 Septiembre 2016 00:00 Publicado en Blog

En primer lugar hay que tener en cuenta que la Ley de Arrendamientos Urbanos establece que, como mínimo los contratos de arrendamiento deberán tener una duración de 3 años (a partir de 6 de junio de 2013 –anteriormente 5 años).

De tal forma que si en el contrato se ha pactado una duración inferior, éste se prorrogara anualmente hasta alcanzar los 3 años de forma voluntaria para el arrendatario y de forma obligatoria para el arrendador.

En concreto: el arrendatario puede –siempre que hayan transcurrido al menos 6 meses- resolver el contrato en cualquier momento y por cualquier motivo, con la única condición de que comunique tal decisión con una antelación de cómo mínimo 30 días.

Sin embargo, el arrendador como regla general, no puede rescindir el contrato voluntariamente hasta que haya transcurrido el plazo establecido de duración mínimo, es decir, hasta que no hayan pasado 3 años.

Como decíamos, esta es la regla general: Libertad para resolver el contrato por parte del arrendatario una vez transcurridos 6 meses e imposibilidad de rescindir el contrato por parte del arrendador hasta el transcurso de 3 años.

Sin embargo, esto no significa que ante cualquier circunstancia el arrendador tenga que mantener el contrato hasta el transcurso de ese plazo de 3 años y así, la ley prevé –como excepciones a la anterior regla general- que el arrendador también pueda resolverlo con anterioridad cuando:

 

            -Necesite la vivienda para uso propio o para parientes en primer grado y cónyuge divorciado; avisando al inquilino con un plazo de cómo mínimo dos meses de antelación y teniendo en cuenta que si se alega este motivo hay que cumplirlo; no bastando la mera manifestación y previendo la ley, incluso, consecuencias si se incumple.

            -Se den algunas de las causas para la resolución de pleno derecho del contrato que contempla la LAU (artículo 27.2) y entre las que se encuentra por ejemplo: el impago de rentas, el subarriendo o la realización de daños causados dolosamente en la finca.

 

Por tanto, y si bien es cierto que la ley concede una mayor libertad en cuanto a la posibilidad de resolver o desistir del contrato, al arrendatario; el arrendador también se encuentra protegido por ésta, ante posibles circunstancias que pudieran darse- como el impago de rentas- y que en ninguno caso ha de soportar.

En todo caso, siempre hay que tener en cuenta los plazos de preaviso que establece la ley, así como la necesidad de comunicar las decisiones que de resolución o desistimiento se pudieran tomar por cualquiera de las partes y con respecto a la otra. Por tanto, si te encuentras en alguna de las situaciones descritas –o crees que te puedes encontrar- no dudes en consultarnos.

 

Jueves, 21 Julio 2016 00:00 Publicado en Blog

“Corren malos tiempos para los Derechos Laborales”, eso es lo que pensé hace unos días cuando leí un artículo lamarea.com en el cual se señalaba que una conocida cadena de supermercados incluía una cláusula que tenía por claro objetivo el amedrentar a los trabajadores a fin de que estos no reclamasen en el momento oportuno su indemnización por despido o cualquier otra que reclamase derechos.

 

La cláusula en cuestión venía a señalar que:

El incumplimiento de alguno de los términos del presente acuerdo por alguna de las partes, conllevará el abono en concepto de daños y perjuicios que se ocasiones o pudieran ocasionar por la cantidad de 3.000 €. Así pues, si la trabajadora, interpone algún tipo de acción judicial o extrajudicial en contra de la empresa o bien hace manifestaciones contrarias a la reputación de la empresa, bien por si misma o a través de terceros, tendrá que abonar la correspondiente indemnización por daños y perjuicios así como los gastos y perjuicios que se pudieran ocasionar a la empresa”.

 

Si esta noticia fuera cierta, y dicha cadena de supermercados estuviera incluyendo semejante cláusula estaríamos ante un gravísimo quebranto de los más elementales Derechos Laborales.

 

Esta penalización viene a responder, de acuerdo con el contrato de trabajo en una supuesta “Cláusula de especial confidencialidad”, que obviamente, es nula de pleno derecho.

 

Y es que el Estatuto de los Trabajadores establece en su artículo 3.5 que “Los trabajadores no podrán disponer válidamente, antes o después de su adquisición, de los derechos que tengan reconocidos por disposiciones legales de derecho necesario. Tampoco podrán disponer válidamente de los derechos reconocidos como indisponibles por convenio colectivo”.

 

¿Por qué nuestro ordenamiento jurídico limita en el ámbito laboral de esta forma la libertad de contratación que sí es permitida en el ámbito civil? La respuesta es sencilla, si bien en el ámbito civil se parte de la premisa –no siempre cierta- de una igualdad de partes, en las relaciones laborales, la realidad es que el trabajador es el eslabón más débil de la cadena, de ahí que el legislador, con el objeto de evitar –no siempre se consigue- abusos, prohíbe al trabajador disponer de sus derechos, y entre ellos, el Estatuto de los Trabajadores reconoce el de el “ejercicio individual de las acciones derivadas de su contrato de trabajo”.

 

La realidad es que si algún trabajador acudiera al Juzgado en reclamación de sus Derechos Laborales la empresa no podría, seguramente ni siquiera lo intentaría, reclamarle los 3.000 euros que se consignan en el contrato, pero la realidad es que con ello, lo que si consiguen, y seguro que en un gran número de ocasiones, es desalentar al trabajador ante el mero riesgo de la reclamación de la empresa.

 

Por ese motivo es fundamental el asesoramiento de un abogado o graduado social que pueda poner en valor nuestros Derechos Laborales, por eso, si tienes cualquier duda, consúltanos sin compromiso.